méthodes d’évaluation , valorisation : droit au bail , pas-de-porte

Publié le par Patrick RAPHAELOFF

décembre 12, 2008

Source : http://www.opa-developpement.fr




Le droit au bail – ou pas-de-porte – est un droit de renouvellement monnayable par le titulaire du bail commercial.


 Pour éviter les mauvaises surprises tant pour le vendeur que l'acheteur,
il faut se convaincre que la valorisation peut énormement fluctuer :

Attention a bien prendre en compte la conjoncture économique:

                - générale 
                     ( nationale,regionale,departementale,dans la ville cible,etc..)
                - de l'activité représentée
                    (  type et état de la concurrence ? ...)
                     ( évolutions perceptibles ? : ventes,disparitions,etc..)
                    ( politique locale de dynamisation du commerce ?...)  


Evaluer sa juste valeur se fait en croisant plusieurs approches,
Voici quelques méthodes d'evaluation :


L’évaluation par comparaison :
se réfère à des ventes de pas de portes  "semblables", en prenant en compte tous les paramètres :

- type d'affaire
- situation
- taille, etat general ,etc
- statuts et règles d’exploitation

L’évaluation par les bénéfices :
 consiste à appliquer aux bénéfices un coefficient calculé suivant différentes méthodes ( voir notre précédent article sur l’évaluation des fonds de commerce).


La méthode des barèmes fiscaux par secteur d’activité, qui se base  :
- soit sur les  bénéfices,
- soit sur les  chiffre d’affaires
elle consiste à appliquer aux résultats moyens des trois dernières années d’exploitation des correctifs établis en barèmes.( voir nos exemples )


Les résultats obtenus donnent une première fourchette intéressante, ( qui d’ailleurs est systématiquement communiquée , face aux opérations proposées par exemple par les chambres de commerces)


Exemples (la valorisation sera de  x % du CA annuel  moyen TTC, avec x valant :)


- Chaussure : 40 à 90
- Boucherie : 25 à 60
- Jeux jouets : 30 à 60
- Fleurs : 40 à 90
- Papèterie : 40 à 90

Publié dans Transmission

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